¿Quiere agregar un piso de abuelita o una ADU de alquiler? Cómo financiarla

Las ADU se están generalizando. Una Unidad de Vivienda Accesoria (ADU, por sus siglas en inglés) es un espacio habitable independiente que comparte el mismo lote que una casa unifamiliar. Dependiendo de la estructura y de la jerga local, es posible que la conozca como piso de abuelita, casa de huéspedes, apartamento en el garaje o en el sótano, casita en el patio trasero, casa diminuta o algo más extravagante.

El gobierno federal y algunos estados y localidades están alentando a los propietarios a construir una ADU para aliviar la escasez de viviendas asequibles. El sector hipotecario también se está volviendo más favorable a las ADU. Si desea añadir una ADU a su vivienda actual, es probable que exista un programa de préstamos que se adapte a sus necesidades.

Antes de buscar prestamistas y contratistas, tendrá que decidir qué tipo de ADU desea y por qué quiere construirla. Esos factores determinarán el tipo de préstamo para el que será elegible.

Tipos de unidades de vivienda accesorias

Los requisitos de Fannie Mae para una ADU incluyen su propia entrada, una cocina con fregadero y estufa, un lugar para dormir y un baño. La ADU tiene que ser más pequeña que la casa principal. Consulte las leyes locales para conocer los requisitos y limitaciones relacionados con espacios de estacionamiento, conexiones de servicios públicos y salidas de emergencia. Pero si se cumplen esas condiciones, una ADU puede adoptar la forma de:

• Una adición a la casa.

• Una conversión de un espacio existente, como un garaje, un sótano o un ático.

• Una estructura “tradicional” (construida en el sitio desde cero) en el patio trasero.

• Una casa modular o prefabricada ubicada en el patio.

• Una adición (como un segundo piso añadido) a un garaje independiente.

Las opciones de financiamiento son similares tanto si construye algo nuevo como si transforma un espacio existente.

Por qué las ADU están de moda ahora

Estados Unidos tiene escasez de viviendas asequibles (en inglés) y la construcción de las ADU se considera parte de la solución.

"Un número creciente de leyes locales y un puñado de leyes estatales han facilitado la construcción de las ADU", dijo Ellie Sheild, planificadora urbana y asistente de investigación para estudiantes de posgrado en el Joint Center for Housing Studies de la Universidad de Harvard. Hizo sus declaraciones en octubre como autora principal de un trabajo de investigación con David Luberoff.

Sheild dijo que un cambio importante ha sido la adopción en algunos lugares de “aprobación por derecho”, lo que significa que la ciudad no puede bloquear la construcción de su ADU porque los vecinos no quieren una al lado.

Muchos propietarios agregan una ADU para cobrar un cheque de alquiler (en inglés) cada mes. Pero mucha gente tiene curiosidad por las ADU porque literalmente quiere mudar a la abuela al piso de abuelita.

Sherry Chen, agente de bienes raíces de Kappel Realty Group en San Diego, especializada en viviendas con ADU dice: “En lugar de enviarlos a un hogar de ancianos o en una residencia asistida, lo que puede costar decenas de miles de dólares al mes, ¿por qué no invertir ese dinero en construir una ADU en su propiedad y tener a sus padres y seres queridos cerca?”

Will Johnson, corredor de préstamos para la construcción en San Diego y especialista en financiamiento de ADU para el Grupo Ridge Capital dice que a veces se intercambian las generaciones. Afirma que los padres del sur de California, una zona muy cara, suelen alojar a sus hijos adultos en una ADU. Vivir en una ADU cómoda les da espacio para ahorrar para el pago inicial (en inglés).

Variedades de préstamos para las ADU

Pocos de nosotros podemos permitirnos sacar dinero de los ahorros y pagar en efectivo para crear una ADU. Hay dos formas principales de financiar la construcción de una ADU en una propiedad que ya tiene: Mantener la hipoteca actual y obtener un préstamo de capital a través de un préstamo sobre el valor neto de la vivienda o una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda (en inglés); o refinanciar la hipoteca, sustituyéndola por un préstamo para la construcción o un préstamo de remodelación (en inglés).

¿La alquilará? Si es así, podría contar una parte de los pagos del alquiler del inquilino como ingresos cuando solicite un préstamo. Depende del programa de préstamo y puede incluir factores como si ha sido propietario antes.

Y si no piensa cobrar alquiler por la ADU, no hay problema. No es que los prestamistas lo vayan a penalizar por ser insuficientemente capitalista. Calificará para el préstamo en función de sus ingresos actuales. Y es probable que tenga menos papeles que firmar.

Préstamo del valor neto

Johnson dice que lo primero que le pregunta a un cliente en su conversación inicial es cuánto valor neto tiene el propietario (en inglés). Luego pregunta si el propietario volvió a refinanciar cuando las tasas hipotecarias eran bajas. Si el cliente tiene suficiente valor neto y una hipoteca con bajos intereses que quiera conservar, pedir prestado del valor neto es lo que hay que hacer.

La ventaja principal de pedir prestado del valor neto es que mantiene su hipoteca primaria con intereses bajos.

Hay dos grandes desventajas. En primer lugar, las tasas de interés de los productos del valor neto (en inglés) tienden a ser más altas que las tasas de las primeras hipotecas. En segundo lugar, no se puede pedir prestado tanto como con un préstamo de construcción o un préstamo de remodelación.

Esto se debe a que la mayoría de los préstamos del valor neto y las HELOC lo limitan a deber el 80% del valor actual de la vivienda cuando combina la hipoteca con la deuda sobre el valor neto. Si con eso no consigue lo suficiente para pagar el proyecto, tendrá que recurrir a sus ahorros.

Obtener un préstamo para construcción o remodelación

Cuando el préstamo del valor neto sea insuficiente, la siguiente opción es sustituir su hipoteca actual por un préstamo para la construcción (en inglés) o un préstamo para remodelación.

Estas hipotecas tienen una ventaja sobre los préstamos sobre el valor neto: Le permiten pedir más. Esto se debe a que el monto del préstamo se basa en el valor proyectado de su propiedad una vez que la ADU esté lista para ser ocupada. Por el contrario, el monto que puede pedir prestado en un préstamo del valor neto o HELOC se basa en el valor de la vivienda antes de realizar el trabajo.

En el ámbito de tasas de hoy día, la principal desventaja de refinanciar un préstamo para construcción o remodelación es que renuncia a una tasa de hipotecas baja y se acepta una más alta. Es posible que acabe pagando una mensualidad mucho mayor.

Encontrar un prestamista

Johnson dice: “Mucha gente tiene la idea de agregar una ADU y primero se comunican con un contratista. Los contratistas pueden ser una fuente de referencias de prestamistas.

Por ejemplo, Johnson tiene relaciones con contratistas que le remiten clientes en las primeras etapas del proceso para que pueda determinar si pueden obtener una financiación suficiente.

O podría hacerlo al revés: Comuníquese con un prestamista de hipotecas con el que esté familiarizado y pida que le recomiende a un contratista.