Un ‘megahost’ podría ser el administrador de su Airbnb: qué importancia tiene

Airbnb ha cambiado mucho desde sus humildes comienzos en 2007. Lo que empezó como una forma para que los propietarios de viviendas obtuvieran ingresos extras alquilando sus habitaciones desocupadas se ha convertido en un gigante multimillonario que ha revolucionado el sector.

La mayoría de los viajeros ahora alquilan propiedades enteras en lugar de alojarse con los dueños. Las noches reservadas en habitaciones privadas representaron solo el 16% de las reservas de alquiler a corto plazo en Estados Unidos en mayo de 2023, un mínimo histórico, según un informe de AirDNA, una empresa de análisis de alquileres de corta duración.

Y muchos de los anfitriones que alquilan sus casas no son propietarios que intenten obtener ingresos extras, sino más bien empresas grandes de administración (en inglés) con múltiples propiedades en sus carteras (algunas con decenas o hasta cientos). A estos grupos de administración de propiedades se les conoce como “megahosts”.

Más del 30% de las propiedades que se anuncian en EE. UU. están administradas por anfitriones con 21 o más propiedades, según datos facilitados por AirDNA. Esta cifra es superior al 26% de propiedades administradas por anfitriones con una sola propiedad.

Es decir, casi tres de cada cuatro propiedades que se anuncian en Airbnb (en inglés) están administradas por anfitriones con más de una propiedad en su cartera. Esta tendencia nos lleva a preguntarnos: ¿es bueno para los viajeros alojarse en propiedades de un “megahost”?

El impacto en la experiencia de los huéspedes

Alojarse en la casa de otra persona tiene su encanto. Si los anfitriones viven cerca, pueden ofrecer recomendaciones locales u otros detalles personalizados. Sin embargo, muchos anfitriones de Airbnb a pequeña escala tienen poca experiencia en hostelería, y pocos están disponibles las 24 horas del día, los 7 días de la semana, para responder a inquietudes de los clientes.

En principio, las empresas de administración a mayor escala podrían ofrecer a los huéspedes una experiencia más profesionalizada, pero esto va en desmedro del factor humano. La empresa de administración probablemente no podrá decirle a usted qué pastelería tiene las mejores galletas, por dar un ejemplo.

A fin de explicar esta dualidad con datos, AirDNA analizó las opiniones de los huéspedes de propiedades en Europa administradas por “megahosts” y las comparó con anfitriones de menor escala. Lo que se descubrió fue una tendencia constante: cuanto mayor es la cantidad de propiedades, más baja es la calificación media.

A primera vista, estos datos parecen sugerir que las propiedades gestionadas por grandes empresas ofrecen de manera constante una experiencia deficiente, pero Jamie Lane, economista jefe de AirDNA, sospechaba que la respuesta era distinta.

"Las calificaciones suelen ser más bajas cuando se valora a una empresa que a una persona", afirma Lane, lo que sugiere que conocer e interactuar con una persona en lugar de hacerlo con una empresa de administración lleva a los huéspedes a dar calificaciones más altas.

Para explicar este fenómeno, el equipo de Lane analizó las calificaciones en la sección de "ubicación" de la opinión general del huésped, que no debiera depender del tamaño de la cartera del anfitrión.

Se descubrió la misma tendencia: calificaciones más bajas en varias valoraciones para carteras más grandes. Sin embargo, también se revelaron otros detalles interesantes. Los anfitriones de mayor tamaño solo obtuvieron una puntuación ligeramente inferior a la de los anfitriones de una sola propiedad en las calificaciones de limpieza, aunque los anfitriones con más de 300 propiedades en realidad obtuvieron una puntuación ligeramente superior a los que tenían entre 100 y 299 unidades.

Cuantas más unidades tiene un anfitrión, más baja es la calificación media en comunicación. Lane sugiere que esto tiene lógica dada la falta de interacción personal que existe de parte de los “megahosts”.

"Normalmente doy (a un anfitrión de una sola propiedad) una reseña más alta que si alquilara por medio de Vacasa y estuviera comunicándome con su personal de servicio al cliente en Filipinas".

¿Los anfitriones con carteras más grandes reciben calificaciones más bajas porque su servicio es inferior? ¿O se debe a que los huéspedes son más comprensivos con los anfitriones más pequeños? La respuesta parece ser "las dos cosas".

Lo que debe hacer un viajero

La elección entre un anfitrión de Airbnb a pequeña o gran escala va a depender de las preferencias que usted tenga. Si desea algo más parecido a un hotel, quizá se sienta más cómodo con una empresa de administración profesional. Si le importa más la experiencia personalizada, considere la posibilidad de buscar un anfitrión con solo una o dos propiedades.

Airbnb no facilita mucho la búsqueda de propiedades según el tamaño de la cartera del administrador, o incluso para ver cuántas propiedades gestiona un determinado anfitrión. De modo que, para encontrar una propiedad y un anfitrión que se ajusten a sus preferencias tendrá que hacer clic en las propiedades que le interesen y consultar los perfiles de los anfitriones.

Y tenga en cuenta que muchas propiedades están administradas por anfitriones de tamaño medio que son personas reales (no empresas) y con mucha experiencia. Esta podría ser la solución ideal para muchos viajeros que buscan un servicio de alta calidad, pero sin tener que sacrificar el trato personal.

"Existe una marcada tendencia a la profesionalización, pero eso no siempre significa que las propiedades estén administradas por grandes empresas", afirma Lane. "Hay muchas organizaciones de tamaño medio que están utilizando herramientas para que sus operaciones se vuelvan mucho más profesionales". Por último, no hay que confundir "superhosts", una designación oficial de Airbnb para anfitriones que constantemente reciben calificaciones altas, con anfitriones con varias propiedades. Los superhosts (en inglés) pueden tener una sola propiedad o cientos, y suelen ser algunos de los anfitriones más fiables de la plataforma.